REITとは？利用するメリット・デメリットにおすすめの選び方について徹底解説！
不動産投資をしたいと思われている方の中には「REITってどんなサービス？メリットやデメリットについて知りたい。」
このように思われている方も多くいます。 REITには、さまざまなメリット・デメリットが存在するため、REITで投資を検討している方はREITについてしっかりと理解することが大切です。
REITでの投資方法やおすすめの選び方についても解説していきますので、十分に理解した上で検討し判断するようにしましょう。
目次
REIT（リート）の特徴
投資したい人から資金を集め不動産に投資し、投資した不動産から獲得できる不動産の売買益や賃貸料収入から投資している人に配当する不動産投資商品であり、「不動産投資信託」と呼ばれている投資の種類です。
投資者は、REITを利用して投資することで、間接的ではあるものの、さまざまな不動産のオーナーになれ、不動産のプロが運用した成果が受け取れます。
REIT（リート）の3つの種類
REITには、3つの種類が存在します。3種類の詳細は、以下の通りです。
単一用途特化型
単一用途特化型とは、住宅やオフィス、研究開発施設、商業施設、工場、物流施設、ホテル、ヘルスケア施設といった、さまざまな投資対象がある中から、1つのジャンルに限定し資産を運用するものです。
投資対象を1つに限定するため、値動きが分かりやすく気付きやすい特徴があります。
例えば、観光産業の経済状況が好況であれば、リゾートホテルを主に取り扱っている銘柄の時価総額が上がる可能性が高いと予測可能です。
複数用途特化型
複数用途特化型では、数ある投資対象の中から違う特徴のある1種類以上のものに投資します。
投資する不動産のタイプが2種類であれば「複合型」、3種類以上であれば「総合型」と呼ばれることもあります。
複数用途特化型では、上記の通り複数の不動産に投資するため、分散投資が可能であり、1つの不動産の経済状況の影響を受けにくく、リスクを分散することが可能です。
しかし、その一方で単一用途特化型と比較すると分散させている分、期待できる利益が小さくなる場合が多いです。
REIT型ETF
そもそもETFとは、上場投資信託のことです。
REITで投資できる不動産の対象数は約60銘柄近くあり、初心者の方であれば特にどの銘柄を購入すれば良いか分からず戸惑ってしまう人も多いです。
そのような方の場合は、REIT型ETFの上場投資信託を選ぶと良いでしょう。
REIT型ETFを利用することで、REITにおけるマーケットに対し全般的に投資することが可能です。
日経ESG-REIT指数や東証REIT指数の価格に連動しているため、不動産の投資が初めての方でも値動きが判断しやすいです。
REITのメリット
REITのメリットは、以下6つです。
少額からでも投資ができる
REITでは、不動産を証券化しているため、数万円から数十万円から投資可能です。
実際に不動産を購入するとなると、中古戸建てのような安い物件に投資する場合でも、数百万円といった資金を用意する必要があります。
資産の価値が高く、賃貸需要も安定している地域の不動産に投資したい場合であれば、平均で1,500万円以上かかってきます。
そのため、不動産投資をしたいけれど、そこまで資金がないという方でも不動産投資ができるのがREITのメリットです。
流動性が高い
不動産を所有し、売却したいと思った場合、不動産を買ってくれる人を探さなければなりません。
実際に売却できるまで、数ヵ月程度の期間が必要になることも多いです。
また、売却する物件次第では、思ったように買い手が見つけられず、自分が希望する条件で売れない可能性もあります。
しかし、REITであれば、市場ですぐに売却ができ、数日で現金化が可能です。
投資している途中にまとまった資金が必要になった場合でも、REITを売却すれば資金が準備できるため安心です。
ですが、売却するタイミングでREITの価格が下がってしまっている場合、元本割れになってしまう可能性があるため注意しましょう。
利回りが高い
REITは、不動産を運用することで得られた収益を、投資家に分配する目的で設立された不動産投資法人です。
不動産投資法人では、賃料といった収入から費用を差し引いた利益を90%以上の割合で投資家に分配することにより法人税が大きく免除されるため、投資家は利回りが高くなります。
株式に投資している場合は、法人税が差し引かれてから配当がもらえるため、その場合と比較すると非常に大きな差になります。
また、複数の不動産に投資し、賃料が引き下げられたり、空室が発生したりした際のリスク分散ができているのも、REITで投資家が高い分配金利回りを受け取れる理由です。
分散投資がしやすい
REITを利用すれば少額から不動産に投資でき、1つの不動産に投資せず複数の不動産に資金を分けて投資できるため分散投資によりリスクが下げられます。
また、REITファンドなどで日本以外のREITに投資できるため、特定の国で自然災害が発生したり、景気変動したりといった事態の影響を小さくすることが可能です。
不動産の管理やメンテナンスが不要
REITでは、投資家は銘柄を選択し買うだけでよく、不動産を管理したり、メンテナンスしたりする必要はありません。
不動産の収支状況や稼働状況は、投資法人が公開している資産運用報告書や有価証券報告書、決算短信といった決算書類から確認できるので、透明性も高く安心できます。
非課税口座のNISA口座が使える
REITでは、非課税口座のNISA口座で取引できます。
NISA口座を利用すれば、毎年一定の範囲であれば、購入した金融商品で発生した利益を非課税にすることが可能です。
そのため、NISA口座からREITを購入することで、運用で発生した利益が非課税にできます。
証券口座では、運用により発生した利益の約20％が税として引かれてしまうのが一般的です。
NISA口座を利用し運用利益に対し税金が課せられないのは、非常に大きなメリットでしょう。
REITはやめとけと言われるデメリットと考えられるリスク
REITのデメリットやリスクは、以下9つです。
- 元本割れする可能性がある
- 倒産する可能性がある
- 複利効果を得られない
- レバレッジは効かせられない
- 節税のメリットがあまりない
- 金利変動のリスクがある
- 災害被害を受ける可能性がある
- 賃料や地価の下落の影響を受けやすい
- 分配金では再投資できない
元本割れする可能性がある
REITでは、取引するタイミング次第では損失が発生する可能性があり、元本割れとなる可能性があります。
不動産も株式などと同様に、日々価格が変わりますので、購入したタイミングよりも不動産の価格が下がっていると元本割れとなります。
REITの価格は不動産市場動向や経済情勢といった、多数の要因に左右されるため、正確に将来の価格を予測するのは不可能です。
そのため、万が一損失が発生し元本割れとなった場合でも、生活に影響を及ぼさない余裕資金で投資しましょう。
倒産する可能性がある
一般企業と変わらず投資法人も、収益が下がったことでキャッシュフローが悪化したり、金融機関からの融資状況が変わったりといった事態により倒産する可能性があります。
しかし、万が一に経営破綻し倒産してしまっても、不動産の価値がなくなるわけではありませんので、精算する際に不動産を売ることで投資していた資金の一部、もしくは全額が返ってくることもあります。
また、REITで取り扱われている銘柄が、証券取引所における上場廃止基準に当てはまってしまった場合、上場廃止になり取引が終了されてしまう可能性があるため、このようなリスクが存在することも覚えておきましょう。
複利効果を得られない
REITでは、投資で発生した利益を再び投資に回し、さらに利益を大きくする福利効果が得られません。
複利効果は、獲得した利益を再投資し、雪だるま式で増やしていく仕組みですが、投資で利益を大きくするためには福利効果が重要です。
しかし、REITで取り扱われている金融商品は単利であり、自動的に再投資できない商品となっているため、福利効果が得られません。
もし複利効果を得たければ、配当で受け取った利益を使い、自分で別のREITを買う必要があります。
REITでは少額の資金で投資可能ですが、一度で得られる利益は、高額で投資している場合を除き数千円程度の人が多いでしょう。
数千円程度の利益では、新たに別のREITを購入することは不可能です。
複利効果は、運用期間が長ければ長いほど大きな効果を発揮するため、長期的に収入を増やしたいという方には向いていません。
レバレッジは効かせられない
REITを購入するための資金は、自己資金であることが原則として定められているため、レバレッジを効かせられません。
投資におけるレバレッジとは、小さな資金で大きな利益を得る方法で「てこの原理」と呼ばれることもあります。
通常の不動産投資であれば、少額の自己資金を頭金で用意し、残りの資金を金融機関から融資してもらい高額の物件を購入することで、レバレッジを効かせ大きな利益を狙えます。
しかしREITで金融商品を購入する際には、不動産投資ローンの融資により得た資金は使えないため、レバレッジ効果が期待できません。
そのため、下落した際などに大きな損失にならない一方で、大きく利益を得ることが難しいです。
節税のメリットがあまりない
株に投資し配当金を獲得している場合、配当される利益に対して課される所得税を減らせる配当控除を受けられます。
株と同じように、REITも証券として分類されるため、所得税率は株と変わりません。
しかし、REITで得られる配当金は配当控除の適応外であり、税額を減らせません。
配当控除の適用外となることを理解していないと、確定申告の際に支払う税金で差が出てしまうため、しっかりと理解しておきましょう。
金利変動のリスクがある
REITでは、投資家以外からも資金を集めており、金融機関から借り入れて資金を集めていることも多いです。
金融機関を利用し集めている場合、金利が上がった際に利払いで支払う金額も上がってしまいます。
そうなると、REITの負担も増え、収益状況が悪化する可能性があります。
その場合、分配金が減ったり、REIT価格が下がったりする可能性が高いです。
しかし、その一方で金利が下がった場合は、REITの収益状況は良くなります。
災害被害を受ける可能性がある
REITに限らず不動産投資では、災害被害を受けるリスクがあります。
災害被害によるリスクとは、台風や地震などの自然災害によりREITで運用している不動産が損傷、損壊してしまうことで、損失が発生したり収益が無くなってしまったりすることです。
災害を予測するのは不可能ですが、日本は災害が多い国ですので災害リスクについて理解しておきましょう。
賃料や地価の下落の影響を受けやすい
投資信託の一種であるREITですが、不動産へ投資するため、投資物件の地価が下がったり、賃料が下がったりした場合には、投資家が受け取れる配当金も下がる可能性が高いです。
REITは、少額から投資できるものの、現物の不動産投資と同じイメージですので、物件や賃料の低下により分配金が減るのは当然のことでしょう。
分配金では再投資できない
上記でも解説しましたが、REITは不動産投資法人が投資家から集めた資金で不動産を運用することにより、発生した利益を投資家に分配するシステムです。
REITで分配される利益は受け取りしかできないため、再投資できません。
株などの投資信託の場合、再投資できるため福利効果が得られますが、REITでは再投資ができず、福利効果を得たい場合には非効率であることを覚えておきましょう。
REITおすすめの選び方
REITで銘柄を選ぶ際のおすすめの選び方は、以下3つです。
利回りで選ぶ
投資する上で利回りは非常に重要なポイントです。
REITでは利回りが高い商品が多く魅力的に感じますが、賃料収入が下がっている場合でも不動産を売却することにより、一時的に分配金を増やしている可能性もあります。
また、REITに限った話ではありませんが、利回りが高い金融商品は、高い分のリスクが存在している場合が多いです。
利回りだけで投資銘柄を判断せず、これまでの分配金の格付けや推移、スポンサー企業など、利回り以外の指標も確認した上で、安定した利回りを受け取れる可能性が高いREIT銘柄を選びましょう。
国で選ぶ
リスクや利回りの大きさは、国や地域で変わるため、銘柄を選ぶ際は国にも注目するようにしましょう。
不動産への投資が初めての方であれば、国内か米国がおすすめです。
日本国内であれば情報が集めやすいためおすすめなのは当然ですが、米国がおすすめの理由は、世界のREIT市場における最大規模を占めているのは米国だからです。
日本のREIT銘柄数が約60前後なのに対し、米国のREIT銘柄数は約220銘柄にもおよびます。
このように、米国には銘柄数が非常に多いため、その分選択肢が増え自分に合った銘柄を見つけられる確率が高いです。
種類で選ぶ
商業施設やマンション、オフィスビルなど、不動産にはさまざまな種類の物件が存在するため、種類で銘柄を選ぶのもおすすめの方法です。
種類によっては、景気次第で価値の変動が大きい物件もあるため、種類の選定も非常に重要です。
景気が好況であれば、商業施設のテナントで店を出す企業が増加したり、オフィスビルに事務所ができたりするため、オフィスビルに特化したREIT銘柄などの価格は上がりやすくなります。
しかし、不況の場合では商業施設やビルから企業が撤退し、価格が下がる可能性が高いです。
その一方で、マンションなどの住宅に特化したREIT銘柄であれば、景気に左右されず常に一定の需要があり、安定した収益が見込めます。
ヘルスケアに特化した病院などを扱うREIT銘柄でも、通院などにより患者数が急激に減ることはなく、一定の需要があるため景気に関係なく安定して利益を受け取れる確率が高いです。
そのため、高いリスクを取ってでも高いリターンが得たいという方であればオフィスに特化したREIT銘柄を、高いリターンは得られなくても安定して運用したいという方であれば住居に特化したREIT銘柄を選択しましょう。
REITの始め方・投資方法
REITの始め方・投資方法は、以下の手順です。
REITを利用する証券会社を決める
証券会社で口座開設するには、はじめに証券会社で口座開設の申請をする必要があります。
証券会社は複数存在しますが、普段から使っている銀行口座と連携しているか、取引手数料は高くないかといったことを考慮し、証券会社を選択するのがおすすめです。
証券口座開設で必要なものを揃える
開設する口座が決まったら、開設に必要な書類を用意し申し込みます。
選んだ証券会社次第で必要になる書類が変わってくる場合もありますが、基本的に以下の書類を用意する必要があります。
- 個人番号（マイナンバー）カード
- 在留カード/特別永住証明書【表/裏】
- 運転免許証【表/裏】
- パスポート（日本）
- 住民票の写し
- 住民基本台帳カード
- 各種健康保険証【表/裏】
- 印鑑登録証明書
本人確認手続きを申し込んだ後は、自宅に本人確認のハガキが届くので、ハガキに記載されているコードを入れれば、口座開設は完了です。
投資する資金を証券口座に入金し投資する
口座開設できたら、開設した証券口座に銀行口座から入金し、銘柄を選択し購入します。
REITでは100万円といった高額の銘柄もあれば、10万円前後といった比較的少額で購入できる銘柄もあります。
はじめてでリスクをできるだけ抑えたいという方であれば、まずは価格の安い銘柄を購入するのがおすすめです。
REITでは、一般的に個別銘柄を選択し購入される方法多いですが、その他にもJ-REITを含んだ投資信託や、東証REIT指数が対象のETFなど、さまざまな方法があります。
それぞれで購入金額や手数料、販売内容が変わりますので、自分に適した銘柄に投資しましょう。
REITを始めるのにおすすめの証券口座
REITでおすすめの証券口座は、以下2つです。
SBI証券
SBI証券の概要は、以下表の通りです。
【手数料】
| 投資信託 | 買付手数料：基本無料 |
| 国内株・ETF「アクティブプラン」 | 1日での約定代金合計から計算 100万円まで：0円 200万円まで：1,238円 300万円まで：1,691円 以降は100万円増加する度：+295円 |
| 国内株・ETF「スタンダードプラン | 1注文ごとで55円～1,070円 ※約定代金次第で変動 |
【取り扱われている銘柄数】
| J-REIT ETF銘柄 | 17銘柄 |
| REIT投資信託 | 184銘柄 |
| J-REIT銘柄 | 60銘柄 |
【NISA対応】
| 一般NISA | 〇 |
| つみたてNISA | 〇 |
REITを始めるのには『SBI証券』がおすすめです。
SBI証券は、910万以上もの口座開設数を誇り、個人における国内株式取引でシェア率1位に輝いた業界最大手ともいえるネット証券会社です。
1日における約定代金の合計が200万円以下であれば、取引手数料は1,238円であり、300万円以下であれば1,691円と、どちらも業界の中でトップクラスの安さです。
さらに、「アクティブプラン」を選択した場合は、1日における約定代金の合計が100万円以下であれば取引手数料は一切かかりません。
松井証券
松井証券の概要は以下の通りです。
【手数料】
| 投資信託 | 買付手数料：基本無料 |
| 国内株・ETF | 1日での約定代金合計から計算 50万円まで：0円 100万円まで：1,100円 200万円まで：2,200円 以降は100万円増加する度：+1,100円 ※25歳以下は無料 |
【取り扱われている銘柄数】
| J-REIT ETF銘柄 | － |
| REIT投資信託 | 63銘柄 |
| J-REIT銘柄 | 25銘柄 |
【NISA対応】
| 一般NISA | 〇 |
| つみたてNISA | 〇 |
松井証券は1931年に創業した老舗の証券会社です。当初は対面取引を行っていましたが、現在はネット専業となっています。
シンプルな手数料プランが魅力で、取引ごとではなく1日の約定代金に応じて手数料が決定するボックスレートを採用しているため、何度取引を行っても手数料が低額となる点が魅力です。
また、25歳以下の方であれば金額にかかわらず手数料が完全無料となっているので、投資を始めたいと考えている若い方にもおすすめできます。
オンラインからの申し込みで最短即日で無料で口座開設できることから、すぐに投資を行いたいひとにもぴったりです。
マネックス証券
【手数料】
| 投資信託 | 買付手数料：基本無料 |
| 国内株・ETF「一日定額手数料コース」 | 1日での約定代金合計から計算 100万円まで：550円 300万円まで：2,750円 600万円まで：5,500円 以降は300万円増加する度：+2,750円 |
| 国内株・ETF「取引毎手数料コース」 | 1注文ごとで55円～1,070円 ※約定代金次第で変動 |
【取り扱われている銘柄数】
| J-REIT ETF銘柄 | － |
| REIT投資信託 | 162銘柄 |
| J-REIT銘柄 | 59銘柄 |
【NISA対応】
| 一般NISA | 〇 |
| つみたてNISA | 〇 |
マネックス証券はNTTドコモの子会社であるマネックス証券株式会社が運営する証券会社です。2023年にドコモの子会社となって以降、口座開設等でdポイントが獲得できるキャンペーンを頻繁に開催しており、ドコモユーザーからの人気が高くなっています。
手数料は「一日定額手数料コース」と「取引毎手数料コース」の2種類が用意されていますが、ほかの証券会社のように手数料無料サービスがないため少額取引をする人にはあまりおすすめできません。
とはいえ取り扱い銘柄などはSBI証券とそこまで変わらない多さとなっているため、1日の取引金額がある程度大きくキャンペーン内容を重視しているという方に向いている証券会社です。
GMOクリック証券
【手数料】
| 投資信託 | 買付手数料：基本無料 |
| 国内株・ETF「1日定額プラン」 | 1日での約定代金合計から計算 100万円まで：0円 200万円まで：1,238円 300万円まで：1,691円 以降は300万円増加する度：+295円 |
| 国内株・ETF「1約定ごとプラン」 | 1注文ごとで50円～930円 ※約定代金次第で変動 |
【取り扱われている銘柄数】
| J-REIT ETF銘柄 | － |
| REIT投資信託 | 3銘柄 |
| J-REIT銘柄 | 3銘柄 |
【NISA対応】
| 一般NISA | 〇 |
| つみたてNISA | 〇 |
GMOクリック証券は手数料の安さに重点を置いたネット証券となっており、「1日定額プラン」「1約定ごとプラン」ともに最低水準の手数料が魅力です。
REATやJ-REATの取り扱い銘柄は多くないものの、用意されている取引用アプリの操作性がいいと投資家から評価されているためスマホで取引を行いたいという方におすすめできます。
また、FXやCFDの手数料も安いので、REIT以外の金融商品にも投資を行いたいと考えている人にぴったりです。
楽天証券
楽天証券の概要は、以下表の通りです。
【手数料】
| 投資信託 | 買付手数料：基本無料 |
| 国内株・ETF「いちにち定額コース」 | 1日での約定代金合計から計算 100万円までの場合：0円 200万円までの場合：2,200円 300万円までの場合：3,300円 以降は100万円増加する度：+1,100円 |
| 国内株・ETF「超割コース」 | 1注文ごとで55円～1,070円 ※約定代金次第で変動 |
【取り扱われている銘柄数】
| J-REIT ETF銘柄 | 17銘柄 |
| REIT投資信託 | 186銘柄 |
| J-REIT銘柄 | 61銘柄 |
【NISA対応】
| 一般NISA | 〇 |
| つみたてNISA | 〇 |
REITを始めるのには『楽天証券』がおすすめです。
楽天証券は、「いちにち定額コース」であれば、1日における約定代金の合計が100万円までの場合、取引手数料が無料です。
また、REIT投資信託で取り扱われている銘柄数が186銘柄でトップクラスです。
つみたてNISAの口座開設数が3年連続で業界1位を誇るネット証券会社です。
1日における約定代金の合計が200万円以下であれば、取引手数料は2,200円であり、他の証券会社に比べ気軽に利用できます。
REIT（リート）に関するよくある質問
REITに関するよくある質問を4つ紹介します。
不動産投資（現物）とREITの違いは？
不動産投資(現物)とREITの大きな違いは、不動産投資(現物)では、実際に現物の不動産を持ちますが、REITは現物の不動産を持たず、不動産投資法人から証券を買う投資方法の点です。
不動産投資(現物)の場合、実物を持っているためオーナー自身で不動産を運用したり、運営したりする必要がありますが、REITでは不動産投資法人が運用するため、自分で運用・運営する必要がありません。
REITに向いている人は？
REITに向いている人は、少額で不動産投資したい人です。
不動産投資したい場合、物件によるものの100万円以上の資金が必要であり、それに加えて銀行から融資してもらい始めるケースが一般的です。
しかしREITであれば、数万円程度の資金があれば投資可能なため、通常の不動産投資に比べ少額で投資が始められます。
また、リスクや手間ができるだけかからない投資がしたいと思っている人にもおすすめです。
前述したようにREITの場合、少額から投資できるため、その分リスクも小さくなります。
さらに、不動産投資法人が運用や運営などを行ってくれるため、不動産を管理する時間や手間もかかりません。
REITのデメリットや弱点は？
自然災害によって投資している不動産に被害が合った場合、分配金が少なくなってしまう可能性があります。
株式やFXのような投資と違い、REITでは不動産に投資しているため、火災や地震によるリスクは避けられません。
投資している不動産に、このような被害があった場合、収益がなくなってしまい、結果的に分配金も減ってしまいます。
また、自然災害の他にも金融機関で金利が上げられ、分配金が減ってしまう可能性もあります。
RIETでは、一般の投資家だけでなく、銀行から借り入れて資金を集めているため、金融機関の金利が上昇することで、経営状況が厳しくなり受けとれる分配金が減少する可能性が高いです。
REITは元本保証されている？
REITに限らず、そもそも投資には必ず一定のリスクが存在します。
株式に投資する場合には、会社が倒産してしまうリスクがあり、インデックス投資の場合でも不況により株価が下落するリスクがあるため、絶対にマイナスにならない投資は存在しません。
そのため、REITが元本保証されていないわけではなく、そのような投資商品でも元本保証はされていません。
まとめ
REITとは、投資した不動産から獲得できる利益が配当でもらえる不動産投資商品です。
数万円程度の少額から不動産に投資できたり、分散投資しやすかったりといったメリットがあります。
その一方で、自己資金でしか購入できないためレバレッジは効かせられなかったり、分配金が再投資できず福利効果が得られなかったりといったデメリットも存在します。
そのため、REITで投資しようと思われている方は、メリットやデメリット、REITの種類について十分理解した上で利用するようにしましょう。
◎関連記事
