【みんなで大家さんは危ない？】口コミからわかる、利益が出るカラクリを解説！

平均利回り6〜7％で高い利回りが人気の「みんなで大家さん」は、サービス開始以来元本割れが無く、リスクは低いと評判の一方で、「やばい」「危ない」といった口コミも見られます。

みんなで大家さんの投資者数や資産は年々増加していますが、過去に行政処分を受けたと言う噂や公開情報が少ないために、心配する人も多いようです。

みんなで大家さんの高利回りのからくりやメリットは何か、一方で元本割れのリスクやデメリットはどんなところにあるか、分かりやすく解説します。

「やばい」「危ない」といった口コミを鵜呑みにする前に、この記事を読んでみてくださいね。

みんなで大家さんで利益を出す仕組み

みんなで大家さんは、不動産特定共同事業法を利用して、1口100万円から不動産投資に出資できる投資スキームです。

運営会社は都市綜研インベストファンド株式会社で、平成11年創立以来、不動産証券化事業などを行ってきており、平成22年3月にみんなで大家さんのサービスをローンチしました。

以来、2023年10月現在に至るまで、元本割れすることなく、想定利回り6〜7％の高い利回りの実績を誇っています。

これまでの組入総資産は2,000億円超、延べ25,000人以上の個人投資家が参加しています。

（参照元：共生バンクグループプレスリリース）

みんなで大家さんはなぜ危ないと言われているの？

みんなで大家さんが危ないサービスといわれている理由は、実際に2013年に行政処分を受けて、営業停止になったことがあるからです。ただ結論から言えば、みんなで大家さんは危ないサービスではありません。

みんなで大家さんが大阪府で行政処分を受けたのは約10年前で、業務停止の理由としては会計処理に誤りがあり、純資産額が認可基準を満たしていないというものでした。

ただ実際には会計処理法に認識のずれがあったため、債務超過状態ではなかったといわれていて、みんなで大家さんの運営会社である都市綜研インベストファンド株式会社が、大阪府に対して業務停止処分取消請求訴訟を行っています。

行政処分により60日間の業務停止を受け、運営会社は適切に資金調達と会計処理の訂正を実施しています。

行政処分を受け一時的に解約が殺到した為、解約時の返金が遅れるといった事態もありましたが、その後は解消しているので現在は問題なく利用できます。

みんなで大家さんの特徴

• 想定利回り6～7％
• 賃料収入をメインとした年6回配当
• 一般投資家は優先的に保護
• 100万円から出資可能
• 約3～5年の短期運用
• 中途解約（譲渡）も可能

みんなで大家さんの想定利回りは平均で6〜7％で、過去に一度も元本割れせず、想定利回りを下回ることなく運用されています。

安定的な高利回りのからくりは、賃貸利益を基準とした不動産評価基準を採用することにより、不動産の売買価格の変動に影響されずに運用するスキームです。

このため、配当も2ヶ月ごと、年6回の配当があり、安定的な現金収入を得ることができます。

不動産特定共同事業法の定めにより、優先劣後のスキームを採用しており、万一、資本が毀損した時には、一般の投資家は営業者や事業者よりも優先的に保護されます。

みんなで大家さんの出資単位は1口100万円となっており、通常の不動産投資と比べて初期費用が少なく手軽に始められるのも特徴です。

投資案件の運用期間は平均3〜5年間となっており、運用期間終了後に出資元金は返還されます。

また、中途で解約することも可能で、その場合は権利を運営会社に譲渡するかたちで出資金が返還されます。

みんなで大家さんと不動産投資と比較したメリット・デメリット

みんなで大家さんと通常の不動産投資を比較すると以下のような特徴があります。

	みんなで大家さん	不動産投資
初期費用	1口100万円～	数百万～1000万円以上
管理コスト	不要	要
流動性	高	低
借入の必要性	無し	有り
平均利回り	6～7％	5～20％
価格変動リスク	低	高

通常の不動産投資では、借入する前提でも購入手数料分や頭金として数百万から1000万円以上の初期費用がかかりますが、みんなで大家さんであれば、1口100万円から投資が可能です。

また、不動産投資では、目安として物件価格1割程度の手数料・取得税がかかるのに加え、維持していくのに、固定資産税、管理費、修繕費などの管理コストがかかりますが、みんなで大家さんでは不要です。

不動産投資のように借入のリスクをとることもなく、いざという時にはすぐに換金できて流動性が高いのも特徴で、特にやばい点は見当たりません。

平均利回りについては、不動産投資の利回りは5〜20％と大きく幅がありますが、みんなで大家さんは、レバレッジや価格変動リスクが低い分、6〜7％と安定しています。

投資案件例

みんなで大家さんの投資案件の一例です。(2024年3月22日現在募集中・運用中の案件)

案件名	運用期間	想定利回り	申込手数料
成田空港周辺開発プロジェクト用地	5年	7％	無料
ともいきの国 伊勢忍者キングダム	3年1ヶ月	7％	無料
宇都宮B-WAVEビル	3年6ヶ月	6.2％	無料

みんなで大家さんがおすすめな人

• 現金収入が欲しい人
• 手堅い運用をしたい人
• 投資に時間や手間をかけたくない人

みんなで大家さんは、ある程度まとまった資金を手堅く運用して、現金収入を稼ぎたい人におすすめです。

2ヶ月ごとに配当がありますので、年金や生活費の足しにしたい、という人にも良いでしょう。

また、面倒な法的手続きや不動産の管理などは全て業者に任せることができるので、投資に時間や手間をかけたくない、という人にもおすすめです。

みんなで大家さんが向いていない人

• 長期的な運用をしたい人
• レバレッジやキャピタルゲインで大きく儲けたい人
• 自分で値動きチェックや投資判断をしたい人

みんなで大家さんは、手堅い現金収入を得られる代わりに、平均的な運用期間は3～5年ですので、長期的に積立や複利効果を利用して運用をしたい、という人には向いていません。

また、レバレッジやキャピタルゲインを利用して大きく儲けたい、という人にも向いていないでしょう。リスクを取る代わりに、自分で日々の値動きをチェックしたり投資判断をしたりして勝負してみたい人にもおすすめできません。この点からも、「やばい」「危ない」という口コミに該当するようなことが見受けられません。

みんなで大家さんは過去に行政処分を受けていてやばいって本当？

みんなで大家さんは、過去に行政処分を受けたので危ない、という噂がありますが本当でしょうか。

調べてみたところ、確かに2013年に、みんなで大家さんの運営会社である都市綜研インベストファンド株式会社が、大阪府からの60日間の一時業務停止の行政処分を受けています。この件については、「やばい」「危ない」と口コミした人もいることでしょう。

業務停止の理由としては、都市綜研インベストファンドの2011年会計年度の資産が過大計上になっており、これを補正すると、不動産特定共同事業者の認可基準を下回る為、ということです。

都市綜研インベストファンド株式会社は、この行政処分を受けた後、速やかに資金調達を行い、認可基準に適合させ、大阪府への報告書を提出しています。

行政処分を受けたために、一時期、みんなで大家さんは危ない、やばい、といった口コミや噂が多くありました。また、その口コミや評判により、一時的に解約が殺到した為に、解約や償還の返金が遅れたことがあり、「解約してもお金が返ってこない」「償還しても中々入金されない」といった噂が広まる元となったようです。

いずれにせよこういった問題は全て一時的なもので現在は解決されており、みんなの大家さんの投資案件が元本割れしたことは過去に一度もなくやばいと言ったことはありません。

行政処分に関する経緯やポイントを整理すると以下のようになります。

• 大阪府の行政処分を受けたのは約10年前
• 業務停止の理由は、会計処理に誤りがあり、純資産額が認可基準を満たしていないというもの
• 行政処分により60日間の業務停止
• 運営会社は適切に資金調達と会計処理の訂正を実施
• 行政処分を受け一時的に解約が殺到した為、解約時の返金が遅れるといった事態もあったが、その後は解消している

みんなで大家さんのメリットと評判

みんなで大家さんのメリットや良い評判について解説します。

高利回りの案件が多い

みんなで大家さんの平均利回りは6〜7％で、高利回りの案件が多いのが特徴です。

日本株の平均利回りは、日経平均でも2％前後、高配当株でも3％代が普通です。

高いと言われるJ-REITの利回りですら4％程度ですので、みんなで大家さんの平均利回りがどれほど高いかが分かります。

しかも、みんなで大家さんのサービス開始以来、元本割れしたことはありません。

高利回りの投資案件にも関わらず、個人の投資家は、優先的に保護されるので事業者よりもリスクが低くなっている、というメリットもあります。

登録が簡単でいつでもWEBで取引できる

みんなで大家さんの登録は書類手続きだけで完了します。

契約が締結されれば、その後の取引は出資者専用ページにより、Webでいつでも自宅から取引可能です。

不動産の現物投資取引のように仲介会社や司法書士とのやりとりや、金融機関の窓口に行く必要は全くありません。

地方に住んでいたり本業が忙しい人でも、登録や取引が簡単にできてしまうのはみんなで大家さんの大きなメリットです。

物件のメンテナンスや管理は不要

現物の不動産投資は、物件を所有する代わりに、物件の修繕や賃貸管理など大きな手間がかかります。修繕費や管理費、固定資産税などの費用負担も発生します。

みんなで大家さんであれば、管理を全て事業者に任せ、個人投資家は出資をするだけで利益の分配がされます。

管理コストや固定資産税、運用報酬など後から支払わなければならないコストも無いので、収支の計算が簡単にできます。

2ヶ月に1回配当金が分配される

みんなで大家さんでは、出資持分に応じて2ヶ月に1回利益が配当金として分配されます。

例えば、1口100万円を利回り6％の案件に投資すると年間の配当金は6万円、平均して2ヶ月ごとに1万円の現金収入が貰えることになるのです。

もちろん、投資期間が終了して元本割れしなければ、出資元金はそのまま返金されます。

利子や配当については年1回払いの投資商品が多いので、現金収入を得たい人にとっては、2ヶ月ごとに分配金が受け取れるみんなで大家さんは高評価のポイントとなっています。

また、現物の不動産投資では賃料収入は突発的な空室や修繕費の発生などで大きく変動しますが、みんなで大家さんであれば、収入の変動リスクも低いので、手堅い収入が欲しい人に向いています。

運用期間中でも現金化できる

運用期間中でも現金化できる、という点も、みんなで大家さんの評判が良いところです。

現物の不動産投資では、何かあった時でもすぐに現金化するのは難しく、資産として流動性が低いのがデメリットと言われています。

無理に売り急いだり現金化を優先させると、大きな損を抱えることになりかねません。

みんなで大家さんであれば、運用期間中に権利を譲渡することで換金化が可能ですので、万一お金が必要になった時などでも安心です。

みんなで大家さんを利用するデメリット

みんなで大家さんを利用するデメリットについてまとめてみました。「やばい」「危ない」という口コミの理由があるか見ていきましょう。

投資額が100万円からなので貯金がないと厳しい

みんなで大家さんの最低投資額は100万円です。ですから、ある程度まとまった資金が無いとみんなで大家さんで投資するのは難しいでしょう。

投資単位が100万円なので、少しずつ積み立てながら運用していく、といったこともできません。

実際の不動産投資よりは初期投資額は少なくて済むものの、投資信託やREIT、ETFなどのように数万円単位から投資することはできないのがデメリットと言えます。

みんなで大家さんと同じように、不動産特定共同事業法に基づくクラウドファンディング型の投資サービスの中には、数万円単位から出資できるものもあります。

みんなで大家さんも、2023年10月より「みんなで大家さんmini」最低出資額1万円からの新しいサービスを展開予定です。

不動産投資のメリットである節税対策ができない

不動産投資と比べて、初期費用が少なく管理コストなどの手間が発生しない、というメリットがあるみんなで大家さんですが、節税対策ができないのはデメリットと言えます。

不動産投資では、固定資産税や管理費などの経費を適切に計上して赤字になると所得税や住民税が減額されるという節税効果があります。

また、不動産を活用することで相続税や贈与税を圧縮するという効果も期待できます。

みんなで大家さんには、相続税や贈与税評価の優位性は全く無く、管理の手間が無い分、経費にできるような費用も全く発生しないので、節税対策をしたい人には向いていません。

もっと少額で不動産投資を始めたいならクラウドファンディングがおすすめ

少額で不動産投資ができる、クラウドファンディングサービスをご紹介します。

COZUCHI（コヅチ）

社名	LAETOLI株式会社
本社所在地	東京都港区南青山二丁目 26 番 1 号D-LIFEPLACE南青山 2F
資本金	1億円
代表者	代表取締役　武藤 弥
免許	宅地建物取引業　東京都知事（5）77822 号 不動産特定共同事業　東京都知事 第 60 号 第二種金融商品取引業　関東財務局長（金商）第 740 号
事業内容	不動産特定共同事業 第1号及び第2号事業（電子取引業務を行う） 第二種金融商品取引業

COZUCHI（コヅチ）は、LAETOLI株式会社が運営している不動産クラウドファンディングサービスです。COZUCHIでも、1口1万円 から投資ができるため、多額の資産がなくても若いうちから投資を始められます。

COZUCHIでは、ファンドの出資が決定してから入金手続きを進められるので、出資が決まるまでは資金を自由に動かせるのもメリットです。

不動産クラウドファンディングサービスの中には、途中解約ができないものも多数ありますが、出資した資金の途中解約がCOZUCHIでは行えます。急な出費などで、投資に回せるお金が無くなってしまった場合などにも、備えられるのが人気の理由です。

CREAL（クリアル）

社名	クリアル株式会社
本社所在地	東京都港区新橋二丁目12番11号 新橋27MTビル8階
資本金	12億4,000万円
代表者	代表取締役　横田　大造
免許	不動産特定共同事業 許可番号 東京都知事 第112号 金融商品取引業（第二種金融商品取引業、投資助言・代理業） 登録番号 関東財務局長（金商） 第2898号 宅地建物取引業 免許番号 東京都知事（2）第100911号
事業内容	不動産特定共同事業 第二種金融商品取引業、投資助言・代理業

クリアルはクリアル株式会社が運営している、不動産投資型クラウドファンディングサービスです。

クリアルの運用実績は、2023年12月現在で405億円を超えていて、手数料も出金・入金時以外はかからないため、初心者でも始めやすい不動産投資型クラウドファンディングとして、人気を集めています。

またクリアルは、1万円から投資を始められることや、運用はプロに任せられることから、投資資金が少ない人や本業と併用して投資したい人でも、気軽に始められます。

クリアルは元本保証はないものの、今まで元本が割れてしまったファンドは一つもありません。

みんなで大家さんの登録方法

みんなで大家さんの登録方法について、必要書類や登録〜利用までの流れを解説します。

必要な書類

• 個人で契約する場合には、以下のいずれかの書類が必要です。
• 運転免許証コピー（住所変更がある場合裏面も含む）
• 健康保険被保険者証コピー（住所記載部分を含む）
• パスポートコピー（住所記載部分を含む）
• 住民票コピー（発行後６ヶ月以内のもの）
• 印鑑証明書コピー（発行後６ヶ月以内のもの）
• 各種年金手帳コピー
• 住民基本台帳カードコピー

また、みんなで大家さんは法人契約をすることも可能で、法人契約の場合には、以下の書類が必要となります。

• 商業登記簿謄本（発行後6ヶ月以内のもの）もしくは、印鑑証明書（発行後6ヶ月以内のもの）
• 取引担当者の本人確認書類

登録〜利用までの流れ

みんなで大家さんの登録から利用までの流れは以下の通りです。

• STEP.1
  資料請求

  みんなで大家さんに申込をするには、資料請求が必要です。

  資料請求はインターネットでメールアドレス等必要事項を入力して申し込みます。

  各地で開催されている商品説明会に参加して申し込むこともできます。

  商品説明会のスケジュールや場所については、みんなで大家さんのHPで確認できます。

  （商品説明会についてはこちら）
• STEP.2
  申込書記入

  販売中の商品パンフレットや過去の運用実績表等の資料を確認し、同封の申込書に記入します。

  本人確認書類を同封して、申込書を返信用封筒で返送します。

  契約書類の確認

  申込手続きが完了すると、契約書類が自宅に送付されます。

  「契約書類」「重要事項説明書」「匿名組合契約書」をよく読み、内容を確認しましょう。
• STEP.3
  契約書送付

  契約書や重要事項説明の中身を理解したら、契約書に記名・捺印をします。

  所定の契約書の一部を自分用の控えとし、一部を返信用封筒で送付してください。
• STEP.4
  運用開始

  契約書を送付し入金が確認できたら運用開始です。１週間以内に出資証書が郵送されますので中身を確認しておきましょう。

  運用開始後2ヶ月ごとに、分配金が20.42％の源泉徴収の後、指定口座に振り込まれますが、商品によって分配月が異なるので、分配金のスケジュールは事前によく確認しておきましょう。

  また、毎年1月に「支払調書」が、毎年5月に対象不動産の賃貸実績や元本評価額等を記載した「財産管理報告書」が送付されます。

入金方法

みんなで大家さんの入金は、銀行振込となります。

契約時に案内される振込先に申込人と同じ名義の口座から振込を行ってください。

入金が確認されると担当者から電話やメールで連絡が来ます。

みんなで大家さんに関するよくある質問

みんなで大家さんについて、よくある質問をQ＆A方式でまとめてみました。

元本割れするリスクはある？

みんなで大家さんの投資スキームは元本保証ではありませんので、元本割れするリスクはあります。

ただし、2007年の運用開始以来、みんなで大家さんの投資案件が元本割れとなった実績は1件もなく危ないと感じることはありません。

みんなで大家さんは、不動産特定共同事業法に基づく出資スキームであり、債権化しているわけではないので、個人の出資者の元本を100％保証することは法律上できません。

しかし、みんなで大家さんは、優先劣後システムを採用しており、個人投資家などの事業参加者からの出資を「優先出資」、営業者からの出資を「劣後出資」として、営業者に対して事業参加者が優先して出資金の返還されるようになっています。

この優先劣後システムにより、例えば、優先出資割合が80%、劣後出資割合が20%の投資案件であれば、対象不動産の下落率が20%以内であれば、その損失は劣後出資の事業者が率先して負担するため、事業出資者の元本が毀損することはなく、やばいことはありません。

みんなで大家さんは上場してる？

みんなで大家さんは、J-REIT・株式とは異なり、証券市場に上場はしていません。上場していないからこそ、日々の価格変動がない点もポイントです。

みんなで大家さんはどんなコンセプトで運営されてる？

みんなで大家さんのコンセプトは、元本の安全性を高めて、魅力のある利益分配金を実現した資産運用です。

企業理念としても、共生主義経済の実践を掲げて運営されています。

みんなで大家さんの利用には手数料がかかる？

みんなで大家さんは、登録や申込の手数料が無料なのはもちろん、販売手数料や運営報酬などの手数料も一切不要です。

入金時の振込手数料は投資者側の負担となりますが、償還金や分配金に手数料がかかることはありません。

唯一、中途解約する場合は、権利を譲渡するための手数料がかかります。通常は手数料3％程度ですが、案件によって異なりますので、契約時によく確認をしましょう。

みんなで大家さんではキャンペーン実施している？

みんなで大家さんは、定期的にお得なキャンペーンを実施していますが、「危ない」「やばい」と言われるようなキャンペーンはしていません。

2023年12月現在実施のキャンペーンは、成田17号に出資した人にギフトカードをプレゼントしています。

みんなで大家さんの会員は、出資総口数に応じて会員ランクがあり、会員ランクごとに優待やボーナス条件が異なりますので、詳しくは会員向けHPをご確認ください。

登録条件はある？

現在、みんなで大家さんの公式HPなどで、登録や申込に関する制限や条件は公開されていません。

ただし、以下のような人は、出資法や不動産特定共同事業法などの関連法案の関係で、登録できない場合があります。

• 満18歳未満
• 国内に居住していない者
• 出資金額に対し、収入や資産金額が著しく少ないと判断される人

具体的な条件については、資料請求時に確認をしてみましょう。

まとめ

以上、新しい不動産投資スキームである「みんなで大家さん」について、メリットとデメリット、元本割れのリスクや行政処分の実態、登録方法などを解説しました。

過去に行政処分を受けたこともあり、債務超過なのでは？危ない、やばい、といった口コミや評判が多くみられますが、現在では問題は解消していることが分かりました。

みんなで大家さんは、一口100万円からリスクの低い優先出資で不動産投資に参加できる、というメリットがあります。

不動産投資のようにキャピタルゲインで大きく儲けることや節税効果は無いなどのデメリットも理解して、賢く投資判断を行いましょう。

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